2016年上海学区房大数据研究报告

——2016年上海学区房大数据研究报告
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自从去年9月份,我们(星多多)发布2015年大数据报告以来,受到家长们的热烈传播和关注,也让一些无良商家(奥数网、上海幼升小)直接抄袭,特别是上海幼升小,在没有任何数据支持的情况下,直接更改标题,把去年我们总结的半年学区房的大数据报告,标题换成“近三个月上海学区房涨幅排行榜”,直接发出。这种不任何负责任的抄袭严重误导家长们。虽然是整段的抄袭,我们投诉到了腾讯,得到的结果居然是:“没有抄袭”!!!真令人大跌眼镜。

虽然我们无力向这个更大的流氓继续申诉,但是秉着认真负责的态度,我们官方发布2016年度学区房增长报告,看看这一年来,我们的学区房的变化如何。


一、学区房分布

我们首先来看看上海优质教育分布图,如下所示:
学校位置分布图

从上面图示可以看出,好学校多分布在中心城区,以徐汇、黄浦、杨浦、新静安以及浦东的内环为主,说明了市中心的教育体系更为发达。我们再看看各区县梯队分布情况。

什么是梯队呢?
家长根据学校教育口碑,把学校按阶梯分类,处于一梯队的学校是一些口碑最好的名校,二梯队稍逊,三梯队再次,依次类推。在上海,星多多把全市重点学校分为四个梯队,即市一梯队,市二梯队,市三梯队,市四梯队;同样的,在每个区县,我们又把所属学校分为三个梯队,即区县一梯队,区县二梯队,区县三梯队

我们看看静安和闸北合并后,上海各区县重点公立小学的具体分布,如下图示: 各区县重点公立小学分布

上海人常说,“徐汇教育甲上海”,果然我们从上图发现,徐汇区市一梯队和市二梯队重点小学占比最高,小学优质教育资源也非常多。杨浦、黄浦以及浦东新区教育资源次之;浦东新区作为人口大区,近年来生源上比较占据优势,教育资源数量上较多也是可以理解的。闵行区虽然重点小学也多,但是缺乏市一梯队重点小学。静安虽然位于市中心,也同样缺乏市一梯队,特别是从这几年的升学率和竞赛结果来看。

综上所述,我们得到如下结论:
  1. 上海市优质教育资源多分布在市中心区域,以徐汇、黄浦、杨浦、浦东居多,徐汇区优质教育资源综合最优。
  2. 优质资源竞争激烈程度与市中心的距离无关,浦东和闵行由于面积广,人口多,优质资源自然竞争也更为激烈,静安和黄浦常驻人口较少,优质教育资源竞争激烈程度也较低。
附:更多上海重点公立小学请点击星多多 www.xingdd.com


二、学区房热度

学校口碑和学区房热度之间关系如何呢,星多多根据重点小学访问热度,结合优质教育分布图,看一看如下图示:
学校热度热力图

不难看出,越是教育资源优质的区域,虎妈猫爸们的关注程度越高,其中以黄浦、徐汇、浦东内环和杨浦居首。

再次,我们来看看星多多计算出的各区县学区房关注度指数图,如下所示:
各区县学区房关注度指数

浦东、杨浦、徐汇这些优质资源集中的,关注度指数高;由于黄浦区、静安区优质教育资源竞争较弱,关注度指数也较低;闵行区,由于没有特别优质的教育资源,关注度也较低。

虽然各个梯队的学校数量不一样,那么是不是学校多的关注度也高呢?我们接下来看如下两张图片:
市梯队关注度占比
区县梯队关注度占比

原来教育资源越是优质,关注度越高,市一梯队和市二梯队的学校虽然占所有重点小学的46%,但是关注度却占到了56%,市三梯队和市四梯队所占重点学校的54%,关注度却只有44%,区县梯队的情况也类似,说明家长望子成龙心切,都想让宝宝有个良好的教育环境。

于是,我们得出如下结论:
  1. 望子成龙的家长更为关注中心城区的教育资源,特别是浦东内环、杨浦、徐汇和虹口四个区域的教育资源。
  2. 家长特别关注师资力量雄厚的名校,特别是市一梯队和市二梯队。


三、学区房价格

学区房分布可以看出,中心城区的教育资源更具有优势,加之中心城区其他便利优势,学区房的价格也必然反映了这点,我们来看看市梯队的价格,如下图示:
市梯队均价

市一梯队价格最高,其次为市二梯队,以此类推,我们再看看区县梯队的价格,如下图示:
区县梯队均价

毫无疑问,市一梯队均价高于其他梯队均价,并依次排列,区县梯队的均价也反映了这点。

最后,我们为大家罗列了各个区县梯队均价图表,方便大家查阅,如下所示:
区县梯队具体均价

我们可以看出多数区县,价格按照梯队依次排列,当然也有一些例外,我们这里稍作分析:

对于闵行区而言,由于一些区县三梯队的学校离中环较近,如平南小学、日新实验小学,故而出现了房价和学校梯队并不一致的情况。虹口和普陀面积较少,房价特征不明显,但并不影响我们前述论断。

综上所述,由于优质教育资源集中在市区,学区房价格从内环到外环外,依次排列。反映到梯队上,不管是市梯队还是区县梯队,第一阶梯的学区房的价格均高于第二阶梯的学区房的价格,并依次排序。


四、学区房价格变化趋势

这一年来,股市一度涨幅巨大,有人预测,一些股市套现的人必然杀入楼市。于是乎,深圳楼市暴涨,深圳楼市有暴涨的概念,那就是在香港买不起房子的人可以切实考虑深圳的房子,由于两地房价悬殊,深圳房价暴涨,而对面香港的房价开始大幅下跌。今年过年前后,房产政策松动,货币供应增大,对于一线城市这些不可替代的资源,房价像打了鸡血一样,开始疯狂飙涨,打碎了很多年轻人的大城市梦,也打碎了很多家长的名校梦,然而这一年的增长会还继续准备买学区房的家长带来怎样的启示和投资呢?请看下面我们的分析。

首先,我们看看这一年(从去年3月到今年3月)学区房的价格图示,如下: 学区房市梯队涨幅

学区房平均涨幅达62.8%,根据去年我们2015年大数据报告说明,关注度高的市梯队和区县梯队,价格涨幅也高。但是近期房价涨幅巨大,原本价格就很高的区县一梯队和市一梯队学区房,涨幅有多少?还是最高的吗?我们看市梯队涨幅增长情况,如下所示:
学区房市梯队涨幅

市二梯队和市四梯队的涨幅最高,市三梯队涨幅最少,从侧面反映出家长们退而求其次想法,关注度高的市梯队和区县梯队,价格涨幅也高。我们从区县梯队的涨幅来印证我们的想法,如下所示:
学区房区县梯队涨幅

果不其然,区县二梯队的学区房涨幅最高,然后是区县三梯队,最后是区县一梯队。我们和上次发布的2015年大数据报告一样,也来看看其他因素对学区房的影响,如下:
学区房房屋类型增长率

单价高的别墅、产权里弄涨幅最小,而商住楼涨幅最小。多层带电梯、高层、小高层涨幅很高,说明这一代80、90后都注重生活品质。我们来看看从房龄上,哪些涨幅最大,如下:
学区房

由于里弄涨幅不大,所以也导致年代久远的房屋整体涨幅不高,5年内的和10年-20年,涨幅都不错。最后我们看看环线的统计,如下:
学区房环线涨幅

我们上次发布的2015年大数据报告中,内环涨幅最大,而这次,明显看出来,中外环的涨幅最大,值得我们深思。

最后我们列出各区县学区房的涨幅,如下所示:
学区房房屋类型增长率

可以看出,关注度最高的浦东新区涨幅高达72%,延续了以往的高温态势,涨幅高于其他区县,浦东的家长也应深有体会。其次,闵行、普陀、杨浦、徐汇和新静安涨幅都较高。

综上所述,我们看到:
  1. 前半年,在优质教育资源集中的市中心区域,学区房涨幅相对最大。然而房价过高,导致家长对于教育资源的追逐,也转到次优质资源。
  2. 另外,不管从环线上还是梯队上,涨幅最大的房屋都不是最优质的教育资源和区域,说明上海家长的购买力主要集中在市二梯队、四梯队,以及中外环,需要投资和买学区房的人应该注意到这点。
  3. 最后,浦东新区作为优质教育资源竞争最激烈的区域,关注度高,不仅半年内涨幅超前,这一年内也是居首,相信家长最近也深有体会。

我们为家长们列出了区县各市梯队的涨幅,供家长参考,如下所示: 学区房房屋类型增长率


五、政策

今年1月26日,教育部发布了《关于进一步做好小学升初中免试就近入学工作的实施意见》。2月17日,教育部又发通知,要求包括南京在内的全国19个重点大城市今年必须拿出更有效举措,破解“择校热”难题。

接着,教育部下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片

多校划片,即一个小区对应多个小学或者初中,摇号入学。

很明显,这和上海现在推行的集团化办学有很不少矛盾之处。简单来讲,如果推行多校划片,那么集团化办学可能会受到冲击。

此外,如果这个政策在上海重点小学全面展开,对那些高价购买学区房的影响非常大,而那些原本不是学区房的小区,可能因为有机会是学区房,导致价格跳水上涨。房子动辄百万、千万的投入,对于老百姓来说,是一笔不小的数目,如果推行,可能会引起纷争。

好在教育部政策文件说明:全面推行划片入学,对于热门的学校推行“多校划片”。言下之意是,划片分为单校划片和多校划片,并不一刀切全面推行多校划片。而单校划片,即就近对口入学,已然在上海公立学校全面推行。

六、结语

今年以来,上海的学区房和其他住宅一样,出现了飙涨,我们发现,由于房价过高,中外环和区县二梯队的学区房价格涨幅更高。多层带电梯、高层和小高层房屋仍为家长追逐的对象。然而毫无疑问地是,浦东新区是全市涨幅最高的区县,家长的观感也最强烈。

我们认为,对于看似非理性的学区房涨幅,也和学区房配套政策的非理性出台有千丝万缕的联系。希望政府部门能够出台符合实际的、能够长远发展的政策,提高整体的治学水平,而非简单粗暴的硬性平衡手段,这无益于房价,也无益于教育的长远发展。


声明

以上数据皆由星多多提供,以上结论和建议仅供参考

此文章为原创,禁止转载。

附录

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